定期借家契約とはどんな契約？普通借家契約との違いを解説！

「定期借家契約」というものに聞き馴染みのある方は少ないかと思いますが、ご存じでしたでしょうか？
2020年度の国土交通省の調査では、実に、95％超の物件が普通借家契約を利用しているので、聞いたことは合っても詳細についてはよくわからないという方が多いでしょう。
この定期借家契約の賃貸物件は、場合によっては物凄くお得に借りられる可能性を秘めていますので、知らないままでいるのはとてももったいないことです。
とくに、転勤などで限られた期間だけ入居する住まいを探されている方には、ぜひ知っておいてほしい、耳寄りな情報になっています。

賃貸の定期借家契約と普通借家契約の違いについて

契約更新の有無

普通借家契約と定期借家契約の一番の違いは「契約更新の有無」です。
普通借家契約は、通常2年更新で、希望すればその物件に住み続けることができます。
その一方、定期借家契約は、原則、契約期間満了に伴い、物件からの退去に同意の上で入居します。
自動更新はありませんが、契約終了後に貸主・借主が合意すれば再契約すること自体は可能です。
とはいえ、再契約できる保証は一切ありませんので、その場合にどうするかも事前に考えておきましょう。

契約方法

次に、定期借家契約と普通借家契約では、契約方法も少し違ってきます。
通常、賃貸借契約は貸主と借主がしっかり契約書を交わし、署名捺印をしたうえでの契約、という形をイメージする方が多いのではないでしょうか。
ところが、借地借家法によれば、普通借家契約は、書面でも口頭でも、どちらでも契約が可能となっています。
たとえば、元から契約書がなかった賃貸物件を相続した、昔からの友人に部屋を貸す、などの場合が考えられます。
一方、定期借家契約は、書面による契約しか認められていません。
これは、「更新はなく、期間の満了とともに契約終了すること」を契約書とは別に、書面を交付する必要があるためです。
退去時期にしっかり退去してもらう、そして後でトラブルになることがないようにするためにも、こういった取り決めになっています。

1年未満の賃貸借契約の効力

定期借家契約では1年未満の契約も可能で、そのおかげで、大家さんが転勤を空いている間だけ、などの限られた期間だけ貸し出すことができるのです。
一方、普通借家契約では期間のない賃貸借契約とみなされるため、基本的に1年未満の契約はおこなわれません。

賃借料の増減と契約期間満了の通知

定期借家契約では、賃貸料の増減は特約の定めに従う必要があります。
対して、普通借家契約では、特約の如何に関わらず、当事者は賃貸料の増減を請求することができます。
また、契約期間満了前に貸主から通知が必要になるかどうかも異なってきます。
定期借家契約では、契約期間が1年以上の場合、満期の1年〜6ヶ月前までに契約終了の通知が必要です。
この通知をしなかった場合、契約期間満了と同時に退去を求めることが難しくなります。
普通借家契約では、通知をしなかった場合は以前と同一の契約で更新したものとみなされる、という違いがあります。

貸主からの中途解約

普通借家契約では、基本的に中途解約することはできません。
つまり、貸主は理由なく一方的に借主に立ち退きを強制することができません。
仮に中途解約や更新拒絶をしたいときには、正当事由が不可欠です。
正当事由とは、賃貸借契約の解約を申し出るために必要な条件のことを指し、具体例としては以下のものが挙げられます。

●物件の耐震性に問題があり、耐震基準を満たすように建て直すため
●借主への信頼関係が損なわれた
●震災などで貸主の住まいが損傷してしまったので、その物件に住む必要ができた
●店舗を拡充するために、建て替えたい
●貸主側が亡くなり、相続税支払いのために物件を売却しなければならない

とはいえ、「正当事由に該当するか否か」の判断は、裁判沙汰にまで発展することもあります。そのため、明らかに認められる正当事由というものは、なかなか「これ」とは明言するのが難しいようです。
一方、定期借家契約では、特約を結ぶことで中途解約が可能となります。

借主からの中途解約の可否

普通借家契約では、あらかじめ特約で定めておけば可能です。
一方、定期借家契約では、床面積が200m²未満の物件を使用している際に限り、やむを得ない理由での解約が申請可能です。主に、借主の転勤、療養、親族の介護などが、やむを得ない事由に該当します。

定期借家契約の賃貸物件に住むメリットについて

ここからは、定期借家契約の賃貸物件に住むことのメリットについていくつかご紹介します。
短期契約が可能
普通借家契約は、契約期間は1年以上となっており、契約期間を1年未満と定めた場合、期間の定めのない契約とみなされる決まりになっています。
その一方、定期借家契約では、契約期間を大家さんが自由に決めることができます。
つまり、3か月や半年などの短期契約が可能なのです。単身赴任など、一時的に賃貸物件を借りたいと考えている方に、うってつけと言えるでしょう。
家賃が低く設定されている場合がある
期間限定の契約ゆえに、家賃が相場に比べて安価の場合があります。
手が届かないと諦めていた物件に、もしかしたら住める可能性もあるかもしれません。
さまざまな人が借りやすい/入居がしやすい
入居者にとって入居条件が有利な点も定期借家契約の魅力のひとつです。
家賃が安い、敷金や礼金がかからない、審査が比較的簡易であるなどが、主な特徴です。
選べる賃貸の選択肢が広がる/良質な住宅に住める可能性がある
新居を探すときに重要なことが、家賃が無理なく払えるかと、入居審査に通るかどうかです。
そこで定期借家契約のメリット「家賃が低く設定されている場合がある」「入居条件が厳しくない」の2つが活きてきます。
定期借家契約であれば、本来であれば手が届かない賃貸物件でも一時的ではあるものの、入居できる可能性があります。
迷惑行為をする入居者が長期間入居する可能性が低い
定期借家契約の特徴として、再契約を行う場合は「貸主・借主、両者の同意が必要」というものがあります。
たとえば、迷惑行為を繰り返す住人がいた場合、貸主がNGを出せば、借主は出ていくしかありません。
つまり、定期借家契約は、大家さん側に優位な契約形態とも表現できます。
そういったこともあり、定期借家契約の物件は、普通借家契約より治安が良い可能性が高いのです。

定期借家契約の賃貸物件に住むことのデメリット

メリットも大きい定期借家契約の賃貸物件ですが、以下のようなデメリットもあります。

原則として再契約はできない

普通借家契約と違い、契約期間満了に伴いその物件から退去する決まりになっている定期借家契約。
どんなにその物件を気に入っていたとしても住み続けることはできませんので、これが一番のデメリットといえるでしょう。
また、退去するまでに新居を探さなければならないのも難点といえるかもしれません。
どうしてもその物件に住み続けたい場合、「再契約」という方法があります。
賃貸借契約満了時に貸主と借主双方が合意すれば、再度契約を結ぶことができます。
しかし、建物自体を取り壊す予定があるために定期借家契約にしている場合もあり、その場合は再契約できる見込みは薄いでしょう。

原則として期間内の解約ができない

定期借家契約では、契約期間内での途中解約は、原則できません。
つまり、入居してからその物件に不満があっても、期間内は住み続けなければならないということです。
なかには「訳あり物件だから定期借家契約にしている」こともあります。
事前に物件をしっかりチェックしてから、契約を結ぶようにしましょう。
なお、特例として中途解約できる条項を盛り込んでいる物件もあるようです。

まとめ

定期借家契約の賃貸物件は、数こそ少ないものの、家賃が安い、入居条件が易しいといったメリットも多い賃貸物件です。
再契約ができないという点はデメリットに感じる方もいらっしゃるでしょうが、場合によってはその点もメリットになることがあります。
新居をお探しの際は、定期借家契約の賃貸物件も候補に入れてみてはいかがでしょうか？