不動産取得税がかからないケースとは？そのほかの事例も解説

不動産の取得時には不動産取得税を納める義務が生じますが、ケースによっては税金を納めなくて良いこともあります。
不動産の購入を予定している場合、どのような場合に不動産取得税がかからないのか知りたいところでしょう。
今回は、不動産価格が低い場合やそのほかのケース、非課税対象外の事例など不動産取得税がかからないケースについて解説します。

不動産取得税がかからないケース①不動産価格が低い

不動産取得税がかからないケースは、まず価格が低い不動産を取得した事例が挙げられます。
つまり取得した不動産の固定資産税評価額が免税点を下回ると価格が低いとみなされ、不動産取得税を納める義務は生じません。
不動産取得税がかかるケースに該当するか、かからないケースに当てはまるかの判断基準となる免税点は以下のとおりです。

●土地の免税点：価格が10万円未満
●建物の免税点：新築住宅や増改築をおこなったケースは23万円未満、不動産売買などそのほかのケースは12万円未満

土地や建物を取得したとしても、土地の価格が5万円である場合や10万円の建物を取得した場合は免税点により価格が低いと判断され、不動産取得税がかからないケースに該当します。

不動産の価格が低い場合の注意点

価格が低い不動産を取得したとしても、場合によっては不動産取得税が課される可能性があります。
不動産取得税の課税対象となり得るのが、不動産取得税が課されなかった土地を取得後、さらにその土地に隣接する土地も取得した場合です。
土地を取得してから隣の土地を取得するまでの期間が1年以内だと、2つの土地を1つの土地とみなされ、固定資産税評価額が再評価されます。
再評価の結果、取得した土地の価格が免税点を上回った場合は不動産取得税の課税対象となり、税金を納めなければなりません。
なお、隣接した土地を取得するまでの期間が1年を越えていれば、固定資産税評価額の再評価対象からは除外されます。
不動産取得税の負担を考慮するなら、土地の取得期間には注意したほうが良いでしょう。
1年以内に一構えとなる建物を2回に分けて取得した場合も同様に固定資産税評価額が再評価され、免税点を上回ると不動産取得税が発生します。
2つ以上の土地や建物を1年のうちに別々に取得する可能性があるなら、それぞれの固定資産税評価額を合算しても不動産の価格が低いかどうかを調べておくと良いでしょう。

不動産取得税がかからないケース②そのほかのケース

不動産取得税がかからないケースは、土地や建物の価格が低い場合だけではありません。
ここでは、そのほかの不動産取得税がかからないケースとして4つのパターンを解説します。

そのほかのケース①特定法人が事業用として取得した場合

特定法人が事業で使用するために不動産を取得する事例は、不動産取得税がかからないケースに該当します。
特定法人は主に学校法人や宗教法人、社会福祉法人などが挙げられ、それぞれ以下の用途のために取得されたかどうかが判断基準となります。

●学校法人の場合：保育や教育をおこなう場所として活用する不動産
●宗教法人の場合：宗教活動などをおこなうための建物および土地
●社会福祉法人の場合：社会福祉事業用として活用するための不動産

社会福祉事業には老人ホームをはじめとする介護施設や児童養護施設などの建物が該当します。
不動産取得税がかからないケースと判断されるのは本来の事業に活用する目的で取得した不動産だけであり、そのほかの用途で取得した場合は課税対象となります。
また、複数の法人が合併または1つの法人が複数に分割し、その後に不動産を取得した事例も不動産取得税がかからないケースのひとつです。
ただし、法人の分割を理由に取得した不動産は、複数の条件を満たさない限り不動産取得税の対象外にならないため注意しましょう。

そのほかのケース②換地として土地を取得した場合

土地の区画整理が必要となり換地を取得した場合は、不動産取得税がかからないケースに当てはまります。
換地とは、区画整理にともない手放した土地の代わりに与えられた新しい土地のことです。

そのほかのケース③公衆用道路として土地を取得した場合

不動産取得税がかからないケースには、公衆用道路として使用する土地の取得も該当します。
公衆用道路とは、公道に挟まれた私道など、不特定多数の方が通行できる道路などのことです。
なお、公衆用道路は不動産取得税だけでなく固定資産税もかかりません。

そのほかのケース④相続により不動産を取得した場合

被相続人が生前所有していた土地や建物を相続した場合、原則として不動産取得税を納める義務は発生しません。
不動産取得税は、不動産の管轄である都道府県に納める地方税の一種で、不動産の所有権を取得した方に納税義務が生じます。
所有権を取得すると有償・無償に関係なく納めなければならないため、不動産を贈与されたり建物を建てたりした場合は不動産取得税の課税対象となります。
しかし、相続にて取得した不動産は不動産取得税の対象外となり、税金を納める必要がないのです。

非課税対象外の不動産に不動産取得税がかからないケース

不動産取得税がかからないケースはさまざまありますが、そのほか非課税対象外であっても納税義務が発生しないことがあります。
課税対象に含まれないにも関わらず不動産取得税を納める義務が発生しない理由は、軽減措置の存在です。
軽減措置は新築住宅だけでなく中古住宅も対象に含まれますが、控除額はそれぞれ異なります。

新築住宅に対する軽減措置

新築住宅の場合は、床面積が50㎡以上かつ240㎡以下であれば1,200万円もの金額が控除対象となります。
仮に非課税対象外の建物だとしても、固定資産税評価額が1,200万円を下回る金額で売買されていれば、納める不動産取得税はありません。
なお、軽減措置は建物が対象であり、土地の固定資産税評価額は別に計算する必要があります。
また、新築住宅が認定長期優良住宅に該当する場合、軽減措置による控除額は100万円プラスされて1,300万円となることも覚えておきましょう。

中古住宅に対する軽減措置

非課税対象外にあたる中古住宅が新築住宅と異なる点として、築年数に応じて控除額が変わる点が挙げられます。
たとえば新築年月日が1954年7月から1963年12月末までの場合の控除額は100万円と少ないです。
一方、1997年4月以降に建てられた不動産は1,200万円も控除され、非課税対象外にあたる新築住宅の軽減措置と変わらない金額が控除されます。
なお、非課税対象外の中古住宅のなかでも新耐震基準をクリアしていない物件は原則軽減措置の対象には含まれないため注意が必要です。
ただし、中古住宅を取得してから半年の間に新耐震基準を満たすための改修工事を実施すれば非課税対象外でも3万円、ケースによっては12万6,000円の控除が受けられます。
取得予定の中古住宅が旧耐震基準で建てられているようなら、新耐震基準適合に向けた工事を検討すると良いでしょう。
軽減措置の適用にくわえて、耐震性も強化でき、安全安心な暮らしの実現も期待できます。

まとめ

固定資産税評価額が免税点を下回るなど、価格が低い不動産を取得すると不動産取得税を納める義務は発生しません。
そのほかには換地の取得や相続なども、不動産取得税がかからないケースであると判断されます。
なお、控除額によっては非課税対象外でも不動産取得税を納める義務が課せられないため、軽減措置は事前の確認がおすすめです。