住宅ローンを減額したい！総返済額を減らす方法や売却方法を解説

住宅ローンは長期にわたって返済していかなければならないため、返済期間中に収入が減ったり、家族が病気になって医療費がかさんだりして、返済が苦しくなることもあるでしょう。
そのような場合は、返済できなくなる前に、住宅ローンを減額することを検討する必要があります。
そこで今回は、住宅ローンの返済額を減らす方法と、減額しても返済が難しい場合の対処法について解説します。
住宅ローンの返済が苦しいと感じている方は、ぜひご参考になさってください。

住宅ローンを減額する方法1：毎月の返済額を減らす

マイホームを購入するときは、しっかりと資金計画を立てて住宅ローンを組んだつもりでも、長期間にわたる返済期間中に、思わぬ出費がかさむことは少なくありません。
住宅ローンの返済が苦しくなる理由は各ご家庭によってさまざまですが、返済できなくなる前に対処しないと、滞納してしまってからでは対処が難しくなります。
住宅ローンを減額する方法としては、返済額を減らす、もしくは総返済額を減らすという2つの方法があります。
まずは、返済額を減らすにはどうすれば良いか、2つの方法について解説しますので、早急に対処しましょう。
返済額を減らすためには、金融機関に相談する必要があります。
そのうえで、以下のような方法で減額してもらえる可能性があります。

●返済条件の変更
●ボーナス返済額の変更

それぞれの方法について、順番に解説します。

返済条件の変更

返済条件の変更には、以下のようなパターンがあります。
返済期間の延長
住宅ローンの返済期間は、金融機関に相談したうえで申請書を提出し、審査によって認められれば延長可能です。
住宅ローンの返済期間を延長してもらうことで、毎月の返済額を減らせます。
たとえば、20年間で返済する予定だった契約を35年まで延長すれば、万単位で返済額を減らすことができます。
ただし、返済期間を延長すれば、それだけ金利の負担が増えるため、注意が必要です。
元金の据え置き
一定期間、元金の返済をストップし、利息のみを支払うという方法です。
この場合、返済期間が延長されるわけではないため、据え置き期間が終了したあとは、ストップしていた分の元金も上乗せして返済しなければなりません。
一時的な減額
一時的に返済額を減らしてもらう方法もあります。
たとえば、転職するため2か月間だけ減額したいといったような場合に、短期間の変更が認められるケースです。
ただし、元金の据え置きと同様、あらかじめ設けた期間が終了したあとは、返済額が増えることを頭に入れておく必要があります。

ボーナス返済額の変更

ボーナス返済を併用している方もいらっしゃるでしょう。
しかし、勤務先の経営状況が悪化し、ボーナスが減ったり支給されなくなったりというケースも少なくありません。
その場合、ボーナス返済額を変更することも可能です。
ただし、返済期間はそのままで、ボーナス払いから毎月払いに変更した場合は、毎月の返済額が増えます。
したがって、毎月の返済額を抑えたい場合は、返済期間の延長も検討したほうが良いでしょう。

住宅ローンを減額する方法2：総返済額を減らす

前章では、毎月の返済額やボーナス返済額を減らす方法について解説しましたが、あくまで一時的な猶予措置であり、結果的に総返済額が増えてしまう場合もあります。
そこで次に、住宅ローンの総返済額を減らす方法について解説します。
以下のような方法であれば、総返済額を減らすことが可能です。

●繰り上げ返済
●借り換え

どのような方法なのか、具体的に解説します。

繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、毎月の返済以外に、住宅ローンの残高の一部を前倒しで返済することです。
返済額は元金に充てられるため、元金に対応して支払う予定だった金利を節約することができます。
結果、総返済額が減らせるという仕組みです。
繰り上げ返済には、返済後に毎月の返済金額を変えずに返済期間を短縮するパターンと、返済期間はそのままで毎月の返済金額を少なくするパターンの2種類があります。
いずれにせよ、まとまった資金が必要です。
とくに、毎月の返済金額を変えずに返済期間を短縮するパターンを選択すると、手元のお金も減ってしまうため注意が必要です。

借り換え

現在契約している住宅ローンより、金利の低い住宅ローンの借り換えるのも方法の1つです。
金利が低くなることで総返済額が減り、返済期間が同じであれば、毎月の返済額も抑えられます。
ただし、借り換えるためには、金融機関の審査にとおらなければなりません。
審査を受けるためには、さまざまな書類を提出する必要があります。
また、借り換え先の金融機関に支払う事務手数料や保証料、借入中のローンの完済手数料、登記関連の費用などがかかります。
したがって、そういった手間と費用をかけても、借り換えるメリットがあるのかどうかを見極めて判断することが大切です。

住宅ローンを減額しても返済できない場合は売却を検討しよう

先述したように、住宅ローンを一時的に減額しても、猶予期間が終了すれば返済額が増えるため、将来的に負担が大きくなります。
繰り上げ返済をするためには、まとまった資金が必要です。
まとまった資金もなく、住宅ローンの返済が苦しい場合は、自宅を売却することを検討するのがおすすめです。
そこで最後に、住宅ローンが残っている自宅を売却する方法について解説します。
そもそも、住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、いわば「担保」のことです。
本来、住宅ローンが残っている不動産を売却するためには、残債を完済して抵当権を抹消しなければなりません。
売却代金で完済できるかどうかによって、売却方法が異なります。

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債額が不動産の売却価格より少ない状態を指します。
アンダーローンであれば、問題なく自宅を売却することが可能です。
通常の不動産売却と同様の流れで売却活動をおこない、買主が見つかったら決済完了と同時に残債を完済して抵当権抹消登記をおこないます。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債額が不動産の売却価格より多い状態を指します。
オーバーローンの場合は、売却しても債務が残るため、通常の不動産売却をおこなえません。
そのような場合には、不足分を現金で支払う、もしくは任意売却という方法があります。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなり、自宅を売却しても残債を完済できない不動産を、金融機関の同意を得て売却する方法です。
金融機関の同意を得られれば、一般の不動産と同じように売却できます。
また、売却代金のなかから諸費用を差し引けるため、諸費用を支払う現金が手元になくても心配いりません。
不動産を売却しても残ってしまった債務は、債権者である金融機関と協議のうえ、分割返済が可能です。
今までどおりの金額を返済することが難しい状況であることを債権者も理解しているので、現実的な金額と返済方法を提案してくれるでしょう。

まとめ

住宅ローンは、金融機関に相談して同意を得られれば返済条件の変更が可能ですが、一時的に返済額を抑えるだけで、将来的に負担が大きくなります。
繰り上げ返済をすれば総返済額を減らすことができますが、まとまった資金がない方には難しい方法です。
オーバーローンであっても、任意売却であれば売却後の返済も抑えられるため、住宅ローンの返済が苦しい場合は、早めに売却を検討して生活を立て直しましょう。