土地の売却にかかる税金の種類や節税方法とは？節税対策となる特例を解説

土地を売却する場合、税金がどのくらいかかるか気になる方も多いでしょう。
この記事では、土地を売った場合の税金の種類やタイミング、節税のための対策や、税制上の特例などについて解説をしています。
土地を売る予定がある方は、参考にしてみてください。

土地売却にかかる税金と節税とは

土地を売った場合にかかる主な税金の種類や支払うタイミング、内容について詳しくみていきましょう。

印紙税

印紙税とは、商取引をする際に作る書類に課税される税金で、国に対して支払う義務があります。
印紙税法によって課税の対象となる文書が決められています。
契約書や領収書などの経済的な取引で使用する、20種類の文書が課税対象です。
上記に該当する契約書の作成者は、印紙税を納めなくてはなりません。
また、課税文書に記載された金額によって、印紙税額は異なるので注意しましょう。
収入印紙は、郵便局や法務局、印紙売りさばき所などで購入が可能です。
使用頻度が高い額面の収入印紙は、コンビニエンスストアでも入手できます。
必要な印紙の金額は契約額が1000万円以下の場合には1万円、1000万円を越えて5000万円の場合は2万円です。
現在、不動産譲渡契約書の印紙税には、軽減措置が適用されています。
2027年3月31日までは、10万円を超える契約の場合、本来の税額の半分の収入印紙を貼付します。
不動産取引で交わす契約書では、売主と買主の契約書の原本、それぞれに対して印紙の貼付が必要です。
印紙税は、それぞれが負担するのが一般的です。

登録免許税

不動産の所有権を移転する際に課せられるのが、登録免許税です。
不動産を売買すると、所有している権利者が変わるため、取得の手続きが必要です。
基本的には、売買契約を結ぶのと同時に、法務局で所有権移転登記をおこないます。
権利者となった買主が手続きをするため、売主には税金はかからないのが一般的です。
住宅ローンで不動産を購入した場合には、金融機関によって抵当権が設定されています。
その抵当権が残っている場合には、売買契約の際に、法務局で土地の抵当権を抹消するための手続きで登録免許税が必要です。

譲渡所得税

土地を買って利益が出る場合には、譲渡所得となります。
譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税、復興特別所得税の3つの税金が課せられます。
譲渡所得税は、これらの税金の総称です。
譲渡所得税は、土地を取得していた期間によって税率が異なります。
5年以下の場合には39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
譲渡所得は、売却した金額から土地を入手した金額と取得費用を差し引いて算出します。
取得費用は、不動産会社への仲介手数料や税金なども含みます。
相続などで不動産を受け継いだ場合で、取得にかかったコストが不明の場合には、売却した金額の5%を取得費として計算しましょう。
譲渡所得がマイナスになる場合には利益がありませんので、税金はかかりません。

土地の売却にかかる税金の節税対策

売却でかかる税金を抑えるためには、どういった対策があるのでしょうか。
具体的にみていきましょう。

譲渡費用を漏れなく計上する

譲渡所得税の課税対象となるのは、譲渡所得がプラスの場合です。
譲渡所得は、土地を売った代金から、購入した金額と取得にかかった金額を引いて算出します。
算出する際には、不動産を売る際にかかった、譲渡のための費用をすべて計上しましょう。
譲渡費用として認められるのは、不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税などです。
不動産を売却するために建物を解体した際にかかった費用や、建物を貸していた方に立ち退いてもらった場合の立退料なども譲渡費用に含まれます。

取得費に加算できるものを加える

税金を抑えるためには、譲渡費用と同様に土地を取得した際にかかった支出に関しても洗い出しておきましょう。
購入した際に不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税、登記手続きのために司法書士に依頼した手数料なども含まれます。
不動産取得税や、建物の取り壊し費用も含まれますので、忘れずに計上しましょう。

認められない支出

取得費用や譲渡費用を算出するにあたって、認められない支出もありますので注意が必要です。
住宅ローン契約時に設定された抵当権を消すための抵当権抹消費用は、譲渡費用には含まれません。
また、相続人の間で遺産分割をおこなった場合のコストや、不動産の維持管理費なども認められていません。
その他にも、譲渡費として計上できるか分からない場合は、税務署で確認しておきましょう。

土地の売却時に節税対策として使える特例について

不動産を取引した場合は、税制上の特例や控除が適用できるケースがあります。
それぞれの特例について確認してきましょう。

所有期間10年超の場合の軽減税率

自分が住んでいた自宅を売却した場合には、税率が軽減される特例が設けられています。
具体的には、6000万円以下の譲渡所得に課せられる税金が14.21％に軽減されます。
軽減税率が適用されるのは、自分自身が住んでいる居住用の住居、敷地を売った場合です。
以前に住んでいた場合は、住まなくなって3年以内であれば、特例の対象です。
売却をした年の1月1日の時点で、10年を超えて所有していた場合が適用となります。
売却をおこなった時点の所有期間が基準ではありませんので、注意しましょう。

相続によって取得した土地の特例

相続で受け継いだ土地を売却した場合、相続税が取得費として認められる特例が設けられています。
特例は相続が発生して3年10か月以内に売った場合に適用されます。
相続をした土地を売る場合には、タイミングに注意しましょう。

3,000万円の特別控除

自分と家族が住んでいた居住用の住宅や土地を売却した場合には、3,000万円の特別控除が適用されます。
不動産売却で発生した譲渡所得から3000万円を控除できるため、大幅に節税可能です。
ただし、特別控除を受けるには、条件があります。
まず、別荘やセカンドハウスは、居住用とみなされないため適用されません。
つづいて、配偶者や生計を同じくしている兄弟や親族に売却した場合は対象外です。
また、前に住んでいた住居の場合は、住まなくなって3年後の12月31日までに売却すれば適用となります。
そして、建物を壊した後、駐車場として貸していた場合などは、適用外となるため注意が必要です。

その他の特例

所有していた土地が収用対象となり、公共事業のために売り渡した場合の特例が設けられており、この場合には、譲渡所得から最高5000万円までの特別控除を受けられます。
また、区画整理事業の対象となって売った場合には、2000万円の控除があります。

特例を利用するには

軽減税率の特例や、特別控除を受けるためには、自分自身で確定申告をおこなう必要があります。
これは、勤めている会社などで毎年年末調整をしている方でも、別途申告が必要です。
確定申告は、毎年2月16日から3月15日までと、期間が明確に定められています。
また、申告会場に直接行く以外にも、郵送やe-taxでも申告が可能です。

まとめ

土地を売却する際にかかる税金には、印紙税と登録免許税、譲渡所得税があり、印紙税は、契約書に収入印紙の貼付をおこなって納税します。
譲渡所得税は、譲渡所得が発生した場合に課せられる税金で、譲渡所得の計算に関する取得費や手数料を洗い出すと、節税となります。
不動産取引に関する減税制度や特別控除を利用すると、大きな節税につながるため、事前に該当するかどうか確認をおこない、節税対策をしておきましょう。