税金のかからない土地の売り方とは？かかる税金についても解説

土地を売却する際には、さまざまな税金が発生する可能性があります。
しかし、条件によっては譲渡所得税を抑える方法も存在するのです。
この記事では、必ずかかる税金や譲渡所得税がかからないケース、節税方法について解説します。

土地を売却する際にかかる税金とは

土地の売却を検討されている方にとって、税金の問題は避けて通れません。
とくに、印紙税と登録免許税は、売却手続きにおいて必ず発生する税金です。
これらの税金について正しく理解し、適切に対応することが、スムーズな取引の鍵となります。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課される税金です。
土地の売買契約書もその対象となり、契約金額に応じて所定の金額の収入印紙を貼付しなければなりません。
たとえば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、印紙税額は1万円となります。
ただし、令和6年3月31日までの間は軽減措置が適用され、この場合の税額は5,000円です。
印紙税の納付は、契約書に収入印紙を貼付し、消印をおこなうことで完了となります。
この手続きを怠ると、過怠税として本来の印紙税額の3倍の金額を支払わなければならない場合があります。
そのため、契約締結時には、必ず適切な金額の収入印紙を貼付し、消印をおこなわなくてはなりません。

登録免許税

登録免許税は、不動産の登記手続きに際して課される税金です。
土地の売却に伴い、所有権の移転登記をおこなう際に必要となります。
通常、この税金は買主が負担しますが、売主が抵当権の抹消登記をおこなう場合など、売主側にも負担が生じるかもしれません。
所有権移転登記の登録免許税は、土地の評価額に税率を掛けて算出されます。
具体的には、評価額の1,000分の15が税額となります。
たとえば、評価額が2,000万円の場合、登録免許税は30万円です。
ただし、令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合、税率は1,000分の15に軽減されます。
また、売主が抵当権の抹消登記をおこなう場合、登録免許税は不動産1件につき1,000円となります。
たとえば、土地と建物の2件の不動産に抵当権が設定されている場合、抹消登記の登録免許税は合計2,000円です。
これらの税金は、土地の売却手続きにおいて必ず発生するものです。
そのため、事前に正確な金額を把握し、適切に対応することで、スムーズな取引を実現することができるでしょう。

場合によっては税負担が軽減される制度とは

土地の売却に際して、譲渡所得税が必ずしも発生するわけではありません。
これは、所得税、住民税、復興特別所得税の各税目において、特定の条件や特例が適用されるためです。
ここでは、それぞれの税金について解説します。

住民税

住民税は、前年の所得に基づいて課税される地方税であり、所得税と同様に譲渡所得にも適用されます。
しかし、譲渡所得が一定の条件を満たす場合、住民税が課されないことがあります。
たとえば、譲渡所得がマイナス、すなわち譲渡損失が発生した場合や、特別控除の適用により課税所得がゼロとなった場合です。
具体的には、マイホームを売却した際に適用される3,000万円の特別控除があります。
この特例を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、住民税が課されない可能性があります。

所得税

所得税は、個人の所得に対して課される国税であり、譲渡所得もその対象です。
しかし、所得税においても、特定の条件下では課税されない場合があります。
たとえば、譲渡所得が20万円以下の場合、確定申告が不要となることで、所得税が課されないことがあります。
また、先述の3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得がゼロとなれば、所得税が発生しません。
さらに、相続した空き家を売却した場合にも、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用され、所得税が課されないことがあります。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源確保のために導入された税で、所得税額に対して2.1％が上乗せされます。
譲渡所得に対しても、この復興特別所得税が適用されます。
しかし、前述の特別控除や譲渡損失の発生により、課税所得がゼロとなった場合、復興特別所得税も課されません。
つまり、所得税が発生しない場合には、復興特別所得税も同様に発生しないことになります。
適切な税務知識を持ち、これらの特例を活用することで、税負担を軽減することが可能となるでしょう。

税負担を軽減する売り方とは

土地の売却を検討されている方にとって、税金の負担は大きな懸念事項ではないでしょうか。
しかし、適切な方法を選択することで、税金を軽減したり、場合によっては非課税とすることも可能です。
ここでは、税金のかからない土地の売却方法について解説します。

3,000万円控除

土地を売却する際、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、主に居住用財産の売却時に適用可能です。
たとえば、長年住んでいた自宅を売却する場合、この控除を利用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税や住民税が課されない可能性があります。
ただし、適用には以下の条件を満たす必要があります。

●売却した年の1月1日時点で、その不動産を所有期間が10年以上であること。
●売却価格が1億円以下であること。
●売却相手が親族や特別な関係者でないこと。

これらの条件を満たすことで、3,000万円の特別控除を受けることが可能となります。

取得費より安く売却する

土地の売却価格がその取得費（購入時の価格や関連費用）を下回る場合、譲渡所得は発生しません。
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額で計算されるため、取得費よりも低い価格で売却すると、譲渡所得がゼロまたはマイナスとなります。
それにより、結果として所得税や住民税が課されないことになります。
たとえば、購入時に2,000万円で取得した土地を1,800万円で売却した場合、譲渡所得はマイナス200万円となり、税金は発生しません。
ただし、取得費が不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％を取得費とみなすことがあります。

譲渡所得の計算と特例の活用

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
この譲渡所得に対して、所得税や住民税が課されます。
しかし、上記の3,000万円控除や、所有期間が10年以上の居住用財産の軽減税率の特例を活用することで、税負担を大幅に軽減することが可能です。
たとえば、所有期間が10年以上の居住用財産を売却した場合、6,000万円以下の部分については14％、6,000万円を超える部分については20％の軽減税率が適用されます。
これらの特例を適用するためには、確定申告が必要となりますので、事前に税務署や専門家に相談することをおすすめします。
売却を検討されている方は、これらの特例や控除を十分に理解し、計画的に進めることが重要です。

まとめ

土地売却では、印紙税や登録免許税は必ず発生する税金です。
なかには、特定の条件を満たすことで、譲渡所得税がかからない場合があります。
また、3,000万円控除や取得費を調整することで節税することができるかもしれません。
これらの情報を参考に、効率的な土地売却を目指しましょう。