土地の売却を成功させるための準備とは？高く売るコツや注意点を解説

土地を売るにはさまざまな手続きが必要になりますが、何から手を付けてよいかわからず、そのままになっている方もいらっしゃるでしょう。
売却を成功させるには、事前準備をしっかりとおこない、高く売るコツを把握しておくことが大切です。
売るときの注意点も解説するので、土地の売却を検討中の方はご参考になさってください。

土地の売却を成功させるための準備

実際に売りに出す前の準備として、名義を確認したうえで、必要書類をそろえておく必要があります。
境界の確定や越境物の有無など、現在の状態や問題点を把握しておきましょう。

名義を確認する

法務局で登記簿謄本を取得して、土地の名義が誰になっているかを確認します。
自分で購入した場合は、名義変更済みの場合がほとんどなので問題はありません。
相続で得た場合には、名義が変更されていない可能性があるため、確認が必要です。
所有者が誰であるかを第三者が判断するには、登記簿を確認するしかありません。
購入を検討する際に、所有者の名前が売主の名前と異なっていると、不安で決断できないでしょう。
不安要素を残したままでは売却が難しくなるため、名義が異なっている場合は、事前に司法書士に依頼して変更しておく必要があります。

必要書類をそろえる

売却を検討する段階でそろえておいたほうがよい書類は、権利証と呼ばれる登記済証か、登記識別情報通知書です。
所有者しか持っていない書類であり、どちらも同じ役割があります。
2005年3月7日の法改正によって、権利証は廃止になり、登記識別情報通知書が法務局から発行されるように変更されました。
法改正以前から所有している場合には権利証があり、法改正以降に所有した場合は登記識別情報通知書があるはずです。
紛失などで手元にない場合は、最初に不動産会社に相談しましょう。
道路や隣接地との境界を明確に記載した確定測量図も必要です。
自分が購入した土地を売る場合は、その際に交わした売買契約書も用意しておきましょう。

土地の状態を把握する

売却を検討する際には、現在の状態がどうなっているのかの把握が必要です。
確定測量図が手元にない場合は、隣接地との境界があいまいになっている可能性があります。
確定測量図とは、公道や隣接地との境がすべて確定している場合に発行される書面です。
境界を確定させるためには、測量士や土地家屋調査士に依頼して確定測量図を作成しておきましょう。
登記簿に記載されている面積と、実際の面積が異なる場合もあるので注意が必要です。
確定測量図の作成と面積の確認には正確な測量が必要であるため、時間と費用がかかります。
それ以外にも、境界をまたぐ越境物がないかの調査も重要です。
隣接地の所有者とのトラブルなどで境界を確定できない事情や、簡単に取り除けない越境物があるときには、その状態のままで不動産会社に相談しましょう。
これまでの知識と経験から、状況に応じて適切なアドバイスがもらえます。

土地を高く売って成功させるコツ

できるだけ高く売るためのコツは、不動産会社の選び方と越境の覚書の作成にあります。
キレイな状態に保っておくのも成功のコツです。

土地売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意分野が異なるため、自分の条件に強い不動産会社を選びましょう。
賃貸物件の管理や仲介が得意な不動産会社もあれば、一戸建てやマンションなどの分譲をメインに取り扱っている不動産会社もあります。
土地の売却に実績があり、得意とする不動産会社を選びましょう。
地域に密着しており地元に強い不動産会社もあるため、知名度や規模にとらわれず選ぶのが成功のコツです。
急いで売りたいときや周囲に売りに出しているのを知られたくないとき、条件が厳しくて仲介での売却が難しいときは、買取での売却も検討しましょう。
不動産会社のなかには、仲介での売却が難しいときのために、買取制度を設けている会社もあります。

越境の覚書を作成する

越境の覚書とは、越境物の所有権や不都合が生じたときの対策方法など、隣接地の所有者との取り決めを記載した書類です。
植栽の枝・ブロック塀・擁壁など、越境物にはさまざまな種類があります。
売却時に越境物はないほうがよいのですが、擁壁の地下部分が越境しているケースなど、簡単に解決できない場合もあるでしょう。
越境物があると、将来的にトラブルになる可能性があるため、買い手がつきにくい傾向にあります。
測量会社に依頼して越境の覚書を用意しておけば、買い手の印象をよくするのに効果的です。
越境の覚書は必ず用意しなくてはならない書類ではありませんが、越境物があるときにはトラブル回避のために作成しておくとよいでしょう。
確定測量図の作成を依頼する場合は、越境の覚書も同時に依頼できます。

土地をキレイに保つ

廃墟や廃棄物が残っている場合や、放置して雑草が生い茂っている場合は、他の条件がよかったとしても印象は悪くなるでしょう。
廃墟や廃棄物が残っている場合は、撤去しておくのが売却を成功させるコツです。
購入後に住める状態の家ならそのまま売れる可能性もありますが、手を付けられない状態であれば取り壊して撤去したほうが売れやすくなります。
更地の状態であっても長期間放置していると、雑草が生えたりゴミを不法投棄されたりして、荒れた状態になってしまうでしょう。
状態が悪いと、買い手が決まったとしても減額交渉される可能性があります。
現地案内が決まったときには、とくにキレイに保つように心がけましょう。

土地の売却を成功させるための注意点

売却を成功させるための注意点は、期間に余裕を持つ点と境界を確定しておく点です。
遠方の土地を売るときの注意点も解説します。

期間に余裕をもつ

売却期間にはある程度の余裕を持っておきましょう。
準備を始めてから販売活動をおこない、契約を結んで決済・引き渡しがおこなわれるまで、決まった手順があります。
それぞれの段階で一定の時間がかかるため、すぐに売れるわけではありません。
土地の売却にかかる期間の目安は、3～6か月です。
立地や状態など、条件がよくない場合には、それ以上長引く可能性もあるでしょう。
期限にゆとりがないと、焦りが生じて安い価格で売り急いでしまいます。

境界を確定しておく

購入を決める際に、境界が明確になっている点を前提にしている買主がほとんどです。
すべての境界を記した確定測量図の作成には、1か月程度かかります。
公道との境界があいまいな場合には、道路の反対側の所有者にも同意を得なくてはなりません。
以前は、引き渡しまでに確定測量図の作成が間に合わなかったのが原因で、売買契約が成立しなかったケースが少なからずありました。
その失敗を防ぐためにも、事前に確定測量図の提出を求める不動産会社がほとんどです。
境界が明確になっていないと、引き渡し後にトラブルが発生するおそれもあります。

遠方の土地は現地の不動産会社に依頼する

実家の土地を相続した場合など、遠方の土地を売る場合は、現地の不動産会社に依頼するのがポイントです。
自宅付近よりも地元の不動産会社のほうが現地のニーズや状況を詳しく知っており、地域でのつながりもあるため、高く売れる可能性が高いでしょう。
持ち回り契約では、郵送で買主との契約がおこなえるため、何度も遠方まで足を運ばなくても手続きができます。
親族などの信頼できる人物を代理人にして、代わりに売買契約を結んでもらう方法もあります。

まとめ

土地の売却を成功させるには、土地の名義や状態を確認し、必要書類を用意しておくなどの準備が必要です。
購入希望者が不安を抱かないように、境界や越境物の問題は解決しておきましょう。
高く売るためには、土地の売却に実績があり、地域の実情に詳しい不動産会社を選ぶのがおすすめです。