土地探しのコツは3つ！イメージ・基礎知識・現地調査について解説

土地を購入したいと思ったときに、どのように理想の土地を探せば良いのか迷うところでしょう。
そこで今回は、土地探しの3つのコツである「イメージすること」「基礎知識を身につけること」「現地の調査をすること」についてご紹介します。
土地の購入を検討中の方は、ぜひご覧ください。

土地探しのコツ①：イメージについて

土地探しをするときは、まずどんな土地が欲しいのかイメージすることが大切です。
具体的には、以下の3つがポイントです。

①ライフステージに合わせた暮らしのイメージを描く

マイホームを建てる土地を探している場合は、ライフステージに合わせた暮らしをまずは想像しましょう。
マイホームは一生のうちで大きな買い物であり、将来を見据えた計画が必要です。
現在のライフステージだけでなく、将来の変化も考えておくことが大切です。
結婚、出産、子どもの成長、転職やリタイアなど、人生のイベントによって家族構成や生活スタイルが変わることを考慮して土地探しをおこないましょう。
家族全員で将来のライフプランについて話し合い、共通の理解を得ることが重要です。

②エリアを決める

次に、学区や通勤・通学の便利さ、周辺の環境（公園、病院など）を考慮してエリアを選びましょう。
理想とする条件をすべて満たす土地は稀ですが、条件に合うエリアをいくつかピックアップすることが大切です。
実際にエリアを訪れ、土地の雰囲気や周辺環境を確認すると良いでしょう。

③優先すべき条件を決定する

予算や場所、土地の広さ、間取り、引っ越し時期、周辺の店舗や施設など、具体的な条件をリストアップします。
次に、家族各自の希望や譲れない点を明確にし、それらを踏まえて優先順位を決定します。
希望をすべて満たす土地はなかなか見つからないかもしれません。
どの条件を優先するかを決め、現実的な選択肢を模索しましょう。
予算については、土地の購入と家の建築にかかる総コストを考慮し、予算の上限を設定するのがコツです。
選択するエリアや土地の広さによってコストが異なるため、具体的な見積もりを取りましょう。
予算内で最適な土地を見つけるためには、エリアや広さを調整する柔軟性が求められます。
家族のニーズに合った最適な土地選びを目指しましょう。

土地探しのコツ②：基礎知識の理解

理想の土地を見つけるためには、土地に関する基礎知識を持つことも重要です。
土地探しに必要な基礎知識は、主に以下の3つです。

①角地 中地

土地探しでは、土地が角地にあるのか中地にあるのかによって、利便性が変わってきます。
角地とは、交差する2つの道路に面した角にある土地のことです。
角地のメリットは、日当たりが良く、明るい環境を確保しやすい点です。
また、周囲が開けているため、開放的な雰囲気があります。
建物を建てる際は、玄関や駐車場の向きを選べるため、設計の自由度が高いのも魅力です。
さらに、角地特有の建築規制の緩和がある場合があります。
ただし、角値は人気のため価格が高くなりがちな点がデメリットです。
また、車の往来が多いため、騒音やプライバシーの問題が生じやすいです。
2つの道路に面しているため、外構工事のコストがかかることがあります。
一方、中地とは正面以外の3方向がほかの土地や建物で囲まれた土地のことです。
角地に比べて価格が安い傾向にあります。
ほかの家や建物に囲まれているため、プライバシーが保たれやすい点もメリットです。
デメリットは、玄関や駐車場の向きが限られることがある点です。
角地に比べて、周囲が閉じられているため、開放感が少ない傾向にあります。
土地探しの際は、角地と中地の特徴を踏まえ、自身のライフスタイルやニーズに合わせて選ぶと良いでしょう。

②用途地域

土地探しでは「用途地域」も基礎知識の1つです。
用途地域とは、市街化区域内で土地の使用目的に応じて分けられた区分のことです。
用途地域の種類により、どのような建物が建てられるかが決まります。
用途地域は、大きく分けて住居系と商業系、工業系の3種類です。
住居系には、住居環境を最優先し、主に一戸建て住宅が多い「第一種低層住居専用地域」や住居環境の保護を目的として、ある程度の商業施設も許容される「第一種住居地域」などがあります。
商業系には、日常の買い物に便利な商業施設が建てられる「近隣商業地域」や映画館や大型店舗など、多種多様な商業施設が建てられる「商業地域」があります。
工業系は、住居と工場が共存する「準工業地域」工場や倉庫が主に建設される「工業地域」、住居の建設が許可されず、工場等の建設に特化した「工業専用地域」などです。
土地探しの際は、その土地の用途地域を確認しましょう。
住宅を建てたい場合は「住居系」の地域を、商業施設や工場の建設を考えている場合は「商業系」や「工業系」の地域を選ぶ必要があります。
用途地域によっては、建物の高さや敷地の使い方に制限があるため、ご注意ください。

③建ぺい率 容積率

土地探しでは、「建ぺい率」と「容積率」の数値を理解することも大切です。
建ぺい率とは、土地に対してどれだけの面積の建物を建てられるかを示す割合です。
通常、土地面積に対して30％から80％の割合で設定されます。
角地などの特定の条件では、建ぺい率の割合が緩和されることもあります。
容積率とは、敷地の面積に対して建てられる建物の最大の延べ床面積を示す割合です。
マンションのような中高層の建物にも適用されるため、一般的には50％から1300％の間で設定されます。
土地に建物を建てる予定の場合は、建ぺい率と容積率の割合は要チェックです。

土地探しのコツ③：現地調査について

現地での調査は、単に土地の見た目や大きさだけではなく、将来のリスクや生活の快適性を評価するうえで重要です。
きちんと現地調査をおこなうと、長期的に安心して暮らせる土地を選ぶことができます。
現地調査の際は、以下をチェックしましょう。

①造成前の土地状況の確認

造成とは、高低差がある土地などに対して、土を動かすことによって目的に沿った土地を形成する工事のことです。
土地探しの際は、造成前の土地の自然な状態を現地に行って確認しましょう。
土地の高低差や敷地の境界を把握すれば、建築計画の参考になります。

②昼夜・平日・休日の状況確認

土地の日常的な雰囲気を把握するために、時間帯や曜日をずらして現地確認することも大切です。
騒音レベルや交通量、地域の治安状況を把握すれば、生活の快適性がわかります。

③周辺環境の確認

スーパーマーケットやコンビニエンスストアなどの買い物施設の位置、嫌悪施設の有無を把握し、日常生活の便利さを確認します。
嫌悪施設とは、一般的に騒音や悪臭などを引き起こす公害発生施設や火葬場、刑務所などの不快感・嫌悪感を与える施設のことです。
不快に感じる施設が周囲にあるかどうかは、生活するうえで重要なポイントです。
また、物価や地域の雰囲気の確認もおこないましょう。
近隣の商業施設に置いてある商品の価格や品揃えから地域の生活水準を理解し、自分の生活スタイルとの適合性を評価するのがコツです。

④土地の高低差（擁壁）の確認

崖崩れや土砂災害のリスクを確認することも大切です。
土地の地形から崖崩れや土砂災害のリスクを評価し、安全な住環境を確保するための参考にしましょう。

まとめ

土地探しをおこなう際は、まず初めにライフステージに合わせた暮らしをイメージし、優先順位を付けることがコツの1つです。
基礎知識として、角地・中地や用途地域、建ぺい率・容積率を理解しておくと、土地探しに役立ちます。
現地調査の際は、周辺環境や土地の高低差、造成前の土地の状況なども確認しましょう。