不動産売却における媒介契約とは？メリットや注意点についても解説！

土地や建物を売りたいときには、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
ところで、依頼する際に不動産会社との間で媒介契約を結ぶのをご存じでしょうか。
この記事では、不動産売却に係る媒介契約とは何かのほか、契約するメリットや注意点もご説明するので土地や建物の売却を予定している方はお役立てください。

不動産売却に係る媒介契約とは

土地や建物を売りたいと思っても個人で買い手を探すのは困難であり、ほとんどの方が不動産会社へ仲介を依頼するでしょう。
ここでは、不動産会社へ依頼する際に締結する媒介契約について説明します。

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買や賃貸借に関する仲介を不動産会社へ依頼する際に締結する契約です。
土地や建物を売りたいときに不動産会社へ仲介を依頼すると、依頼を受けた仲介会社では物件に関する広告や宣伝などの販売活動により買い手を探します。
仲介会社がおこなう各種の業務には費用が発生するとともに人件費もかかっており、費用を賄うよう依頼主から仲介手数料などの報酬を得なければなりません。
手数料などの金額や販売業務の内容のほか活動期間を定めておかないと、依頼主は不安で仲介業者に仕事を依頼できないでしょう。
また、仲介会社としても依頼主との間でトラブルが起きないよう、販売業務を進める前にルールを定めておく必要があります。
このため、依頼主と仲介会社が手数料などについて媒介契約について定めてからでなければ、基本的に販売活動は実践されません。

標準媒介契約約款

依頼者と不動産会社が信頼関係を築きトラブルを防止するよう、国土交通省により媒介契約の雛形として示されているのが標準媒介契約約款です。
ほとんどの仲介会社では、当該約款を踏まえて媒介契約を作成しています。
契約書では、契約の種類のほか、指定流通機構への登録、売主への業務報告、契約の有効期間、報酬、違約金や費用償還に関するルールなどが定められます。
契約する際に上記のうちの1項目でも欠けているときには、理由などを確認してください。

媒介契約の種類

媒介契約には、一般媒介契約のほか専任媒介契約と専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約のときには複数の不動産会社と契約できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は他の会社と契約できない点で大きく異なります。
また、一般媒介契約と専任媒介契約では、買い手を自分で探しても構いませんが、専属専任媒介契約を契約したときには親戚や友人であっても自分で契約するのは認められません。

指定流通機構への登録

指定流通機構とはレインズと呼ばれており、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定している組織です。
不動産流通の活性化を目的に地域における不動産情報の交換などをおこなっており、国内を東日本、中部圏、近畿圏、西日本の地域に区分して4つの法人が設立されています。
レインズが管理している情報を確認するには、組織に登録しなければなりません。
ほとんどの不動産会社はレインズに加入し、業務に情報を活用しています。
なお、専任媒介契約と専属専任媒介契約のときには、仲介依頼を受けた情報についてレインズへの登録が義務付けられます。
したがって、仲介を依頼した会社でなくてもレインズに登録している会社では物件情報の閲覧が可能です。
一方、一般媒介契約においては、レインズの登録は義務付けられていません。

不動産売却において媒介契約するメリットと違い

土地や建物を売りたいときに仲介会社へ依頼すると費用がかかりますが買い手が見つかりやすくなり、契約の種類によって個別のメリットが発生します。

一般媒介契約

一般媒介契約は、専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり複数の不動産会社と契約できるとともに、自ら親戚や知人などへ売却を働きかけても構いません。
したがって、買い手の幅が広がり、この点がメリットの1つにあげられます。
人気が高いエリアのときには、複数の仲介会社が成約を目指して激しく競争するなど早期売却の可能性が高まります。
また、仲介会社を1社に絞る必要がなく、会社の選択を失敗するリスクを軽減できる点も重要なポイントです。
土地や建物の売却を成功させるうえで、熱心に販売活動をおこなうなど信頼できる仲介会社を見極める必要があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では契約先が1社に限られており、活動が不調でも契約を解除できません。

その点、一般媒介契約では複数の会社と契約するのが可能であり、売却が進まなければ違う会社へ依頼できます。

このほか、何らかの事情により物件の売却に取り組んでいる状況を知られたくないケースがあるでしょう。
専任媒介契約と専属専任媒介契約のときにはレインズへの登録により情報が公になりますが、一般媒介契約のときには登録する必要がなく知られるリスクを軽減できます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、自分で買い手を探す活動の可否のほか、レインズへ登録するまでの日数と販売活動の報告頻度の点で違いがあります。

土地や建物の売却を始めると、情報を聞きつけた親戚や友人などから譲ってほしいと頼まれるかもしれません。
専任媒介契約のときには自分で契約をおこなえるため仲介手数料が不要になりますが、専属専任媒介契約では認められず仲介会社を経由する必要があります。

レインズへ登録するまでの日数も異なり、専任は7日以内なのに対し、専属専任媒介契約では5日以内です。

また、一般媒介契約では販売活動の状況について依頼主へ報告する必要はありませんが、専任媒介契約や専属専任媒介契約では報告が義務化されています。

報告により仲介会社が熱心に取り組んでいるかチェックできるとともに、必要に応じて活動の強化を依頼しやすい点は売却を進めるうえで重要なポイントです。
ただし、双方の報告頻度には違いがあり、専任媒介契約は2週に1回以上なのに対し専属専任媒介契約は1週に1回以上とされています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約を比較すると、専属専任媒介契約のほうがレインズへの迅速な登録や報告義務の頻度などの点で仲介会社の責任が大きくなり、熱心な活動につながる傾向がみられます。

不動産売却において媒介契約するときの注意点

売却の仲介を依頼するときには、契約内容の特徴を考慮して3種類のなかから1つを選択する必要があり、各々の注意点を把握しておきましょう。

販売活動の違い

土地や建物を販売するには宣伝や広告に費用がかかり、必要な費用を依頼主からの報酬で賄うのが仲介業者における業務の仕組みです。
一般媒介契約のときには複数の会社が仲介を依頼され、販売活動に力を入れていても、他社に買い手をみつけられると手数料が入りません。

仲介業者は手数料収入が見込める物件を見極めており、販売活動にかかった費用を回収できない可能性が高いときには他の物件を優先するでしょう。
人気が高いエリアなど早期の売却が見込める物件のときには販売に力を入れても、築古の建物や条件が悪いときには熱心に取り組まないかもしれません。
したがって、契約内容を選択する際には、一般媒介契約を選んで、仲介の依頼先が多ければ良いというわけではない点に注意が必要です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、契約先は1社であり信頼性を見極める必要はありますが、自社の責任において売却するようさまざまな販売活動が期待できます。

仲介を依頼する物件の状態によっては、一般媒介契約を選択するのは見合わせるのが得策です。

販売活動の把握

専任媒介契約や専属専任媒介契約のときには販売活動に関して一定の周期で報告があり、必要に応じて価格を下げるなどの対策を講じるのも可能です。

一方、一般媒介契約では報告義務がなく、依頼主が各社へ問い合わせるのに手間がかかります。

一般媒介契約で依頼する物件のときには熱心な販売活動がおこなわれていないケースがあり、1か月経っても内見の数が少ないときには契約を見直したほうが良いかもしれません。

まとめ

土地や建物の売却にあたって不動産会社へ仲介を依頼するときには媒介契約を結び、3種類の契約内容のなかから適したものを選択しなければなりません。
駅近や人気の高い高級住宅地など買い手をみつけやすい物件以外は、一般媒介契約を見送ったほうが得策でしょう。